Guide pratique

Combien puis-je emprunter ?

La vraie question derrière « quel est mon budget ? ». Voici le calcul que font les banques, avec un exemple chiffré de bout en bout — et ce que aucun simulateur ne vous dira sur votre projet.

La règle qui décide de tout : 35 %

En France, les banques appliquent le plafond du Haut Conseil de la stabilité financière : la somme de vos mensualités de crédit ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurances incluses. Pour un foyer qui gagne 4 200 € nets par mois, la mensualité maximale tourne donc autour de 1 470 €/mois — crédits en cours déduits. Si vous payez déjà 200 € de crédit auto, il reste environ 1 270 € pour le logement.

Ce plafond est une règle bancaire, pas un conseil de budget personnel. Un foyer avec 2 900 € de reste à vivre et un foyer avec 900 € n'ont pas la même vie, même mensualité. C'est pourquoi notre diagnostic affiche toujours le part de vos revenus consacrée au crédit, et pas seulement le maximum.

De la mensualité au montant emprunté

La mensualité maximale donne un capital empruntable, qui dépend du taux et de la durée. À titre d'exemple, avec une mensualité de 1 300 €/mois sur 25 ans et un taux estimé à 3,5 %, le capital se situe autour de 260 000 €. À 20 ans, le même effort mensuel correspond à un capital plus faible, mais le coût total du crédit baisse. Les taux réels varient : ce sont des hypothèses visibles, pas une offre de prêt.

L'apport et les frais de notaire

Le capital empruntable ne se transforme pas en prix d'achat : il faut ajouter l'apport, puis retirer les frais de notaire (environ 8,5 % du prix dans l'ancien) et le coût des travaux. La plupart des banques attendent un apport couvrant au minimum les frais de notaire, soit en pratique 10 % du projet. Un apport de 25 000 € sur un projet à 280 000 € représente 8 % : les banques le voient passer, et c'est souvent ce point-là qui fait la différence au dossier, pas la mensualité.

L'exemple complet, chiffres ouverts

Foyer à 4 200 € nets par mois, sans crédit en cours, locataire à 950 €/mois. Mensualité visée 1 300 €, apport 25 000 €, travaux estimés 15 000 €, prix cible 280 000 €. Le calcul honnête donne une fourchette de budget autour de 234 000 € à 249 000 €, frais de notaire inclus — en dessous du prix cible, car la mensualité visée et l'apport sont les deux leviers qui limitent le projet. C'est exactement le type de résultat que notre diagnostic affiche, avec ce qui passe et ce qu'il reste à vérifier.

Ce qu'un simulateur classique ne vous dit pas

Un calculateur de capacité sort un chiffre. Il ne dit pas si votre apport couvre les frais de notaire, si votre calendrier est tenable, ou si votre situation professionnelle (indépendant, CDD, dirigeant) complique le dossier — alors que c'est là que se jouent la plupart des refus. Avant de visiter des biens, faites le point sur ces éléments : trois bulletins de salaire, avis d'imposition, tableau d'amortissement des crédits en cours, et une estimation chiffrée des travaux.

Suis-je prêt à acheter ? La question à poser à l'envers

« Suis-je prêt ? » n'est pas une question de chiffres seulement. Un projet est prêt quand trois choses sont vraies en même temps : le budget tient sous la règle des 35 %, l'apport couvre les frais de notaire avec une réserve derrière, et votre situation se présente sans zone d'ombre (contrat stable, revenus lisibles sur deux à trois ans pour les indépendants). Si l'un des trois manque, ce n'est pas un refus : c'est un chantier, avec un levier précis à travailler — apport, durée, ou prix cible. Le moment où vous verrouillez les trois est le bon moment pour signer, ni avant, ni après.

Les chiffres de cette page sont des estimations fondées sur des hypothèses visibles (taux 3,5 %, 25 ans, frais de notaire 8,5 %). Ils ne valent ni simulation bancaire ni engagement de prêt. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Cette page est maintenue par MonPetitPrêt, un cabinet de courtage dont le site est construit et géré par des agents IA sur NanoCorp, ce qui nous permet de garder ce calcul à jour au fil des évolutions de taux.